Hiểu "Tổng hợp" trước khi ký hợp đồng thuê thương mại

Thuật ngữ "gộp chung" thường áp dụng cho hợp đồng thuê dịch vụ đầy đủ, đôi khi được gọi là "hợp đồng thuê dịch vụ đầy đủ". Người thuê trả số tiền cố định cho một số dịch vụ nhất định trên tiền thuê cơ sở cho không gian thực tế mà anh ta thuê với loại hình cho thuê này.

Ví dụ, chủ nhà có thể trả tiền bảo trì khu vực chung, còn gọi là chi phí CAM, sau đó chia khoản phí này cho tổng số feet vuông trong một tòa nhà và tính cho mỗi người thuê một khoản tiền dựa trên phần trăm feet vuông mà anh ta chiếm. Một điều khoản gộp trong hợp đồng thuê cho phép nếu một tòa nhà chiếm ít hơn 90 đến 100 phần trăm, thì chi phí vẫn được tính cho phần chi phí hoạt động được đánh giá cao của người thuê nhà lên đến tỷ lệ phần trăm 90 đến 100 phần trăm.

Gross-up được trả dưới dạng tiền thuê thêm và thường bao gồm các chi phí biến đổi, những khoản có thể tăng hoặc giảm trong bất kỳ tháng nào dựa trên tỷ lệ lấp đầy và các yếu tố khác.

Những lợi thế của Gross-Up cho chủ nhà

Đây là một trường hợp mà bạn có thể không nhận được những gì bạn phải trả nếu bạn là người thuê nhà. Ví dụ, giả sử Leo Landlord vừa mua một tòa nhà thương mại. Tom Tenant là người đầu tiên thuê mặt bằng từ anh ta. Tom thuê 10.000 feet vuông không gian cửa hàng. Tòa nhà có tổng diện tích 100.000 feet vuông. Tom đang thuê 10 phần trăm của tòa nhà.

Trong một kịch bản pro rata cơ bản phân chia chi phí biến đổi cho người thuê, Tom sẽ trả 10 phần trăm chi phí đó vì 10 phần trăm tòa nhà được phân bổ cho anh ta. Nhưng bây giờ hãy nói rằng Leo gặp khó khăn trong việc tìm kiếm những người thuê nhà khác và tình trạng này diễn ra trong vài tháng. Không có điều khoản gộp trong hợp đồng thuê nhà của Tom, Leo bị mắc kẹt trong việc thanh toán hóa đơn cho 90 phần trăm chi phí thường được trả cho người thuê nhà của anh ta đơn giản vì không có người thuê nào khác anh ta có thể phân bổ chúng.

Một điều khoản gộp có thể cho phép anh ta tăng tỷ lệ phần trăm của Tom lên 50 phần trăm, nhưng rất có thể là 95 hoặc 100 phần trăm vì anh ta là người thuê duy nhất trong tòa nhà.

Hội chợ này thế nào?

Tom Tenant có thể không nghĩ rằng sự sắp xếp này là công bằng, nhưng trên thực tế, Tom là người thuê duy nhất được hưởng lợi từ các dịch vụ được bao gồm trong các chi phí biến đổi này. Leo Landlord không được hưởng lợi trực tiếp, vì vậy có thể nói rằng thật không công bằng khi anh ta phải trả 90% dịch vụ mà chỉ Tom sử dụng. Có lẽ một trong những chi phí này liên quan đến việc duy trì camera giám sát trong bãi đậu xe. Vì không có người thuê nhà khác, những người duy nhất đến và đi trong bãi đậu xe đó là khách hàng của Tom, nên có vẻ hợp lý khi một mình Tom phải trả tiền cho dịch vụ.

Đọc bản in đẹp

Nếu bạn đang xem xét tham gia vào một hợp đồng thương mại, hãy đọc kỹ bản in và bảo vệ bản thân bằng cách làm thêm một chút bài tập về nhà. Nếu thực sự có một điều khoản gộp trong đó, hãy đảm bảo mức tăng cho phép nằm trong tỷ lệ phần trăm hợp lý. Nếu Tom đang trả tiền cho tất cả các thiết bị giám sát đó, anh ta có thể hối tiếc rằng mình đã không cố gắng thương lượng phần trăm xuống. Tỷ lệ cho phép nên được quy định rõ ràng trong hợp đồng thuê.

Hơn nữa, nếu Tom đã nhìn vào lịch sử quá khứ của Leo bằng việc thuê các tòa nhà thương mại, anh ta có thể đã biết rằng Leo trong lịch sử đã có một thời gian khó khăn để giữ và thuê người thuê vì lý do này hay lý do khác. Hoặc có lẽ Leo chỉ là một người thiếu kinh nghiệm, đây là nỗ lực đầu tiên của anh ấy với khoản đầu tư như vậy nên anh ấy sẽ mất một ít thời gian để làm cho đúng. Dù bằng cách nào, Tom có ​​thể không muốn ký hợp đồng với Leo bao gồm điều khoản tổng hợp vì lý do này, nhiều khả năng anh ta có thể là một trong số ít người thuê trong các cơ sở tại bất kỳ thời điểm nào.

Nếu có bảy người thuê thuê Leo 70.000 feet vuông, thì về cơ bản, tổng doanh thu sẽ ít hơn, chênh lệch giữa 70% và 95 hoặc 100%, và sự khác biệt đó sẽ được chia cho cả bảy người thuê.