Tính toán cho thuê thương mại với công thức feet vuông

Cho thuê thương mại không được tính như cho thuê nhà ở. Cho thuê nhà ở có thể bao gồm tổng diện tích của một ngôi nhà, nhưng tiền thuê không dựa trên feet vuông. Giá thuê hàng tháng cho các bất động sản nhà ở phần lớn được xác định bằng cách xem xét các dịch vụ cho thuê tương đương trong khu vực. Trong bất động sản thương mại, tiền thuê hàng tháng được tính theo nhiều cách phức tạp bằng cách sử dụng một số loại phép đo vuông.

Các phép đo được sử dụng để xác định giá thuê không gian thương mại dựa trên các hướng dẫn do Hiệp hội chủ sở hữu và quản lý tòa nhà (Boma) quốc tế đặt ra và được coi là tiêu chuẩn công nghiệp trên toàn Hoa Kỳ.

Nhiều hợp đồng cho thuê thương mại sử dụng Tiêu chuẩn Boma và tính tiền thuê hàng tháng dựa trên feet vuông có thể thuê, và không dựa trên "feet vuông có thể sử dụng được". Điều này rất quan trọng để hiểu bởi vì nếu bạn được trích dẫn một mức giá 1,25 đô la cho mỗi feet vuông có thể sử dụng, đó có thể là những gì bạn cuối cùng thực sự trả cho mỗi tháng.

Chân vuông có thể thuê

Bàn chân vuông có thể sử dụng là số feet vuông mà người thuê chiếm. Nhưng có những phần khác của tòa nhà mà tất cả người thuê sử dụng hoặc được hưởng lợi. Những phần này được gọi là khu vực chung và bao gồm hành lang, cầu thang, thang máy và hành lang.

Số lượng feet vuông cho không gian khu vực chung được chia cho tất cả người thuê trên cơ sở theo tỷ lệ. Mỗi người thuê nhà trả một phần chi phí của chủ nhà cho các khu vực chung này. Khi các khoản phí này được thêm vào feet vuông có thể sử dụng, kết quả được gọi là "feet vuông có thể thuê".

Để làm cho mọi thứ trở nên khó hiểu hơn, thực tế thêm chi phí khu vực chung vào feet vuông có thể sử dụng được gọi là "hệ số tải". Chi phí hệ số tải thường tăng mỗi năm với tỷ lệ tách biệt với tăng tiền thuê cho feet vuông có thể sử dụng. Điều đó có nghĩa là bạn có thể cần phải thương lượng hai lần tăng tiền thuê mỗi năm: một cho hệ số tải và một cho thuê vuông có thể sử dụng.

Một ví dụ về tính toán feet vuông có thể thuê

Hãy để nói rằng không gian văn phòng bạn đang thuê là 500 feet vuông (feet vuông có thể sử dụng) có giá $ 1,25 mỗi feet vuông. Tiền thuê chân vuông có thể sử dụng của bạn sẽ là $ 625 mỗi tháng (500 SF x $ 1,25). Tuy nhiên, phần của khu vực chung của bạn thêm 100 feet vuông. Tiền thuê của bạn sẽ được tính dựa trên 600 feet vuông chứ không phải 500 bạn sẽ chiếm.

Một số chủ nhà gộp tỷ lệ cho cả hai feet vuông có thể sử dụng và một phần diện tích chung của bạn thành một số (điều này thường không công bằng cho người thuê nhà), nhưng hầu hết đều tính một tỷ lệ khác nhau trên mỗi feet vuông cho các feet vuông có thể sử dụng được và cho các khoản đóng góp cho khu vực chung.

Yêu cầu phân tích chi phí bàn chân có thể sử dụng được

Trước khi bạn nhìn thấy một khoảng trống, hãy nhớ hỏi qua điện thoại mức phí nào được tính cho feet vuông có thể sử dụng và cho feet vuông có thể thuê vì điều này tạo ra sự khác biệt lớn trong tổng số tiền thuê hàng tháng của bạn. Và, hãy nhớ rằng, nếu ai đó nói với bạn một không gian là "1.500 feet vuông có thể thuê" thì kích thước thực tế (có thể sử dụng) của không gian sẽ nhỏ hơn.

Để giúp bạn vào xem một bất động sản, một số chủ nhà sẽ chỉ cho bạn biết giá vuông có thể sử dụng được nhưng trích dẫn các cảnh quay vuông có thể thuê. Thực tế lừa đảo này làm cho một không gian xuất hiện lớn hơn và rẻ hơn so với nó. Sau đó, khi bạn xuất hiện, bạn thấy không gian nghe có vẻ tuyệt vời trên điện thoại thực sự nằm ngoài phạm vi giá của bạn và nhỏ hơn bạn nghĩ.

Mặc dù hầu hết các nhà môi giới đều trung thực về việc tiết lộ tổng chi phí thuê nhà thực sự qua điện thoại, họ vẫn có xu hướng nói rõ kích thước của không gian vì đôi chân có thể cho thuê không phải là đôi chân có thể sử dụng được. Nhưng bây giờ bạn đủ thông minh để biết chính xác những gì cần hỏi người môi giới.

Bảng dưới đây so sánh ba loại tính toán feet vuông được sử dụng trong hợp đồng thuê thương mại. Một số cho thuê chỉ đơn giản là tính phí bằng feet vuông có thể sử dụng, trong khi những người khác thêm một tỷ lệ phần trăm của diện tích chung vào cảnh vuông có thể sử dụng để tính phí những gì được gọi là feet vuông có thể thuê.

Tính toán chân vuông

Định nghĩa của feet vuông (SF)
Kỳ hạn	Định nghĩa
Bàn chân vuông có thể sử dụng	SF không gian thực sự bị chiếm dụng bởi người thuê.
Chân vuông có thể thuê	SF có thể sử dụng + %% SF của các khu vực chung.
Bàn chân vuông	Tổng SF của toàn bộ tòa nhà.

Tóm lược

Bàn chân vuông có thể sử dụng là kích thước thực tế của không gian bạn sẽ chiếm. Bàn chân vuông có thể thuê luôn lớn hơn bởi vì nó bao gồm bàn chân vuông có thể sử dụng được cộng với số lượng feet vuông bổ sung của các khu vực chung mà bạn sẽ không chiếm giữ.

Không gian có thể thuê với hệ số tải là giá bạn muốn biết vì đó là những gì bạn sẽ trả cho. Giá mỗi foot vuông cho feet vuông có thể sử dụng chỉ là một phần của những gì bạn sẽ trả mỗi tháng.